7张图读懂REITs，以后基民也能做“包租婆”啦

原创 南方基金 2020-05-06 21:14:44

五一前夕，《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》（征求意见稿）发布，引发了市场的广泛关注。

图片来源：证监会网站

接下来，小南就和大家聊聊REITs

1、什么是REITs？

REITs（英文全称是Real Estate Investment Trusts）即不动产投资信托基金，在国外主要是投资房地产等领域。

需要注意的是，国内此次推出的通知是面向基建设施建设领域的REITs。有观点认为，其本质是支援“新老基建”项目的基金。

打个比方，假设投资人A花费100亿建成的机场投每年净利润为5亿元，那么回收成本需要20年。

如果这时候公募REITs向多个投资者募集到110亿元并买下这个机场的所有权，以后投资者每年就可以赚4.5%的收益（5亿/110亿*100%），投资人A也能迅速收回投资并拿到满意的收益。

2、为什么要发行公募基建REITs？

基建项目投入及运营周期一般长达10-30年，资金投入后长期失去流动性，而基建REITs相当于将优质的基建项目提前变现，盘活存量资产。

根据国家统计局数据，1981-2019年全国基础固定资产投资的总量累计达600万亿，除去非经营性资产以及折旧损耗，我国基建REITs能带动的投资资金仍十分可观。

1981年以来，我国固定资产投资完成额累计达600万亿

数据来源：国家统计局、东吴证券研究所，统计时间：1981年-2019年

3、“别人家”的REITs

REITs起源于1960年的美国，经过半个世纪的发展，现已经成为世界上主流投资品之一，仅美国的REITs规模就超过一万亿美元。

美国REITs数量及市场规模

数据来源：Nreit，川财证券研究所

迄今，REITs已在包括所有G7国家在内的近40个国家落地。

近40个国家拥有不动产投资信托基金

图片来源：NAREIT、世纪证券研究所

值得注意的是，REITs还有以下其他特征：

①有强制分红要求

REITs有强制分红的要求，且分配的红利可以在税前抵扣，从而避免双重征税，如美国要求每年至少以股息形式分配其普通应纳税所得额的90％，否者征税。

②资金高比例投资于不动产

所募集资金的很高比例必须投资于不动产，如美国要求至少75%投资于不动产或相关份额。

主要国家或地区对REITs的相关规定

资料来源：《中国公募REITs发展白皮书》，川财证券研究所

③底层资产丰富

除了写字楼、商业零售、酒店、公寓等房地产，REITs底层资产还可以是能产生稳定现金流的港口、铁路、数据中心等基础设施。

图片来源：中国REITs论坛

④低门槛，高流动性

REITs的出现有效降低了不动产投资的门槛，使得原本较大资金才能完成的投资被分成小单位的份额，再由普通投资者认购。

此外，REITs也可以像股票一样在二级市场自由交易，保障了较好的流动性。

⑤与其他资产相关性低

按照资金的投向不同，REITs可分为权益型、抵押型、混合型，上述机场的例子即是最常见的权益型REITs，资金直接投向不动产同时获利产权，而不动产的租金等收入和增值部分就变成投资者的收入来源。

根据Nareit（美国房地产投资信托基金协会）公布的数据，我们对美国1972-2019年权益型REITs的收益率与同期标普500指数、纳斯达克指数、道琼斯工业指数进行相关系数计算。

结果发现美国的权益型REITs与三大股指相关系数均小于0.6，说明REITs与股市的相关性较低，适合作为资产配置组合的标的之一。

权益型REITs与主要股指相关性很低

数据来源：Nareit，Wind，统计时间：1972年-2019年

未来REITs或将发展成国内基民们的又一重要投资方向，让我们拭目以待当“包租婆”的日子吧！